En muchas partes de la vieja y excesivamente intervenida Europa la vivienda es muy cara, y por lo tanto cada vez son más los que tienen problemas para acceder a ella, tanto en propiedad como en alquiler.
Los “bondadosos” políticos han visto en este problema un filón para asegurarse grandes cantidades de votos. Naturalmente su intención es mantenerse en el poder, o llegar a él como sea. No pretenden solucionar el problema, porque si este fuera el caso, desecharían las medidas que han fracasado en el pasado por ineficaces.
En Berlín, en Estocolmo, o en Malmö, entre otras ciudades, hace tiempo que se ha ensayado la fórmula de limitar los alquileres, con muy malos resultados. Han conseguido lo contrario de lo que pretendían. Precios por debajo del mercado producen una mayor demanda a la vez que contraen la oferta. Esto lleva a la escasez.
La vivienda es el fruto de mucho trabajo e inversión. Cuando se limitan por ley los precios, la construcción de obra nueva para alquiler desaparece, y la oferta de vivienda usada se retrae. Nadie quiere alquilar su vivienda o emplear su capital para tener una rentabilidad que no cumple con los mínimos exigidos, que no recompensa los riesgos asumidos.
Si la rentabilidad neta esperada del alquiler es por ejemplo el 3,2%, antes del IRPF, ¿lo alquilaría Vd. al 2% porque lo decida un político (que vive en una vivienda de lujo que le ofrece sin coste alguno la administración, es decir a costa del contribuyente)?. Yo desde luego no, y como yo, la mayoría de los españoles. Es mejor retirar el apartamento del mercado y darle otro uso, o venderlo y colocar el dinero en otros activos de mayor rentabilidad y menor riesgo.
Si además a esto le añadimos, como es el caso de España, la tremenda inseguridad jurídica que padecemos por culpa de los partidos que defienden estas medidas populistas, entonces la oferta se desploma. ¡Mayor inseguridad jurídica justifica precios más altos, no más bajos!
Cuando se limitan los alquileres, la gente más prudente, o menos creativa, retira sus pisos del mercado y deja de invertir para construir vivienda nueva. Los más creativos tiran de picaresca para cobrar por otro lado lo que dejan de cobrar legítimamente por culpa de los políticos.
No solo esto, otra consecuencia negativa de esta torpe medida es la falta de inversión de mantenimiento o de mejora, de manera que el stock existente se termina cayendo a pedazos. Los propietarios, que no son tontos, no están dispuestos a meter dinero bueno en dinero malo.
Leyendo para preparar este artículo, me he encontrado con una interesante frase dicha por un economista sueco, Assar Lindbeck (muchos años presidente del comité del premio Nobel), es la siguiente; “el control de alquileres es la mejor manera de destruir una ciudad, aparte de bombardearla”. Y no, no crean Vds. que era un “malvado” conservador o liberal, era socialista, socialista pero no dogmático, de los pocos no ajenos al empirismo.
Esto no es una opinión, está demostrado. En Berlín o las ciudades suecas mencionadas es casi imposible conseguir una vivienda en alquiler. Los precios son buenos, pero ¿de qué sirven si no hay una vivienda disponible porque la demanda excede por mucho a la oferta?. En Suecia el tiempo de espera para acceder a una vivienda en condiciones y a largo plazo es de 5 a 6 años, pero hay casos de hasta 9 años.
No me parece que esto sea favorecer el acceso a la vivienda a los más desfavorecidos. Además, esta política genera corrupción, amiguismo y enchufismo, esto que tanto gusta a los políticos. Tanto es así que después de décadas de empecinamiento en el error, el gobierno sueco ha empezado a dar marcha atrás en esta política introduciendo medidas liberalizadoras.
La Sra. Colau, los Sres. y Sras. del PSOE, de SUMAR, de PODEMOS etc...saben perfectamente que el control de precios de los alquileres ha fracasado rotundamente siempre que se ha implantado. Por lo tanto aprueban esta medida porque les da muchos votos, a pesar de que dificulta el acceso a la vivienda de los menos pudientes. No temen empeorar las cosas si ellos sacan provecho. ¡Menudo progresismo!
La única solución es aumentar la oferta de vivienda en alquiler mediante medidas como:
- revertir los controles de precios del alquiler
- eliminar los excesos regulatorios, tanto del alquiler como de la construcción
- dar seguridad jurídica a los tenedores, tanto particulares como empresariales
- aumentar la oferta de vivienda usada en alquiler mediante incentivos, fiscales y otros
- aumentar la inversión en vivienda nueva de alquiler mediante incentivos, fiscales y otros
- incentivar la construcción de vivienda nueva para venta con medidas fiscales y desregulatorias
- aumentar la oferta de suelo urbanizable, y acortar los plazos, desregulando y liberalizando
- aumentar el parque público de vivienda en alquiler (*)
En Buenos Aires, gracias a la desregulación y liberalización introducidas por Milei, la oferta de vivienda en alquiler se ha incrementado notablemente y como resultado los precios han bajado hasta el 20%. Y esto ha ocurrido en apenas unos meses.
La verdad está ahí fuera, pero hay que ir a buscarla.
(*) para poder acometer esta inversión el estado debería estar mucho menos endeudado, por debajo del 90% del PIB, este es un ejemplo de por qué es tan nocivo un déficit recurrente. Como no hay recursos públicos para este problema, deciden entonces fomentar la ocupación...
