Nada más tomar posesión de su cargo la ministra de la cosa se ha puesto las pilas y ha declarado su apuesta por alcanzar dos objetivos: que los ciudadanos no destinen más de un 30% de sus ingresos a su adquisición y habilitar 1,5 millones de viviendas para ampliar el parque de vivienda pública. Me barrunto que a los propietarios actuales les hubiera gustado que les hubieran sido de aplicación. En todo caso, aunque no sea la primera vez que los escuchamos, los objetivos son dignos de alabar. No hay que perder la esperanza. A ver si esta vez lo consiguen.
Me preocupa más la táctica que, de momento, se ha limitado a solicitar a bombo y platillo la ayuda de los pequeños arrendadores para resolver el tema de los alquileres. Les ha dicho que confía en ellos para sacar sus casas al mercado a cambio de seguridad. El anuncio me ha dejado perpleja. Se ha olvidado de que hace unos meses su gobierno aprobó una nueva ley de viviendas urbanas que no ha dado ninguna seguridad jurídica al mercado inmobiliario. Muy al contrario, parece que la norma se ha dado de bruces con la realidad. Quizá le convendría estudiarla un poco más.
Hay dos factores que distinguen la idiosincrasia de un español frente a cualquier otro ciudadano europeo, el sentimiento arraigado de propiedad y el hecho de que la vivienda sea la fórmula tradicional de ahorro. Los españoles accedemos generalmente a ella vía hipoteca y la vivienda cumple dos funciones sociales: el ahorro presente (el pago de la cuota de la hipoteca suele ser menor al coste del arrendamiento) y el ahorro futuro (las nuevas fórmulas financieras permiten completar la pensión bien con la vivienda propia escindiendo el uso y la nuda propiedad, bien con las secundarias vía alquiler, permitiendo la transmisión a los herederos).
Merece la pena saber algo más sobre el mercado inmobiliario español, cómo se distribuye, dónde se encuentran las casas vacías y quiénes son sus propietarios. A eso vamos. Según el informe del Censo de Población y Viviendas 2021 del INE, en España el número total de viviendas (computando también los centros residenciales) fue de 26,5 millones, de las cuales 18,5 millones eran hogares principales con una media de 2,5 miembros empadronados en ellas; 2,5 millones eran de uso esporádico y 3,8 millones se catalogaron como vacías, considerando en este grupo a aquellas que no tenían contrato de suministro eléctrico o, existiendo, el consumo había sido menor a 15 días. Respecto a las viviendas desocupadas, la sorpresa es que el 45 por ciento de ellas, estaban en municipios de menos de diez mil habitantes y solo el 10,5% se encontraban en municipios de más de 250.000. Es importante también destacar, que la mayor parte de las viviendas se compraron a través de hipotecas sujetas a la fluctuación de los tipos de interés.
Una constante de nuestro mercado inmobiliario es que el número de propietarios crece con la edad, llegando a porcentajes superiores al 80% a partir de los 55 años. En cuanto al número de viviendas, según los informes, solo el 33 por ciento de los españoles que tienen dos viviendas alquilan una, mientras que los que tienen más de dos dedican al alquiler el setenta por ciento de ellas. Así las cosas, el reclamo de la ministra alcanzaría a alrededor de 300.000 viviendas vacías, algunas de las cuales por su propio estado de conservación o necesidad de inversión en ningún caso saldrían al mercado de alquiler. Visto así, el anuncio me parece mucho humo y poca bala.
Lo segundo que merece la pena conocer es el trato que la actual ley de vivienda urbana dispensa a los arrendadores. De momento, introduce incertidumbre con el concepto “zona de mercado residencial tensionado” en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente (ratifíquense ustedes mismos en las ciudades y en los barrios que están pensando). Además, aprueba una prórroga extraordinaria a la sola voluntad del arrendatario. Establece límites a la fijación y en la actualización de la renta. Sin contar con los cambios en el procedimiento de desahucio y la aplicación del concepto de vulnerabilidad que solo se aplica al arrendatario (piensen en una viuda cuya pensión es el alquiler) e introduce una definición de concepto de vivienda desocupada que se convierte en factor esencial para determinar los recargos que los Ayuntamientos pueden imponer sobre el IBI de las mismas. Aunque cierto es, que la ley introduce también una bonificación fiscal en el IRPF para los rendimientos, solo, de los nuevos contratos. Mucha seguridad no parece que da.
Visto lo visto, las cosas están como para ayudar. Todo ello sin contar que la vivienda además de ser el oscuro objeto de deseo de todos los españoles lo es también para la Hacienda Pública del Estado y del resto de las administraciones públicas y si no tomen nota. Acuérdense, simplemente, que en el momento de su compra se grava por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o el Impuesto sobre el Valor Añadido según, respectivamente, se compre a particulares o empresas. Durante su tenencia y anualmente está sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como rendimiento del capital inmobiliario cuando no se trata de una residencia habitual y, en todo caso, al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Y, con sus más y sus menos, al Impuesto sobre el Patrimonio. En el momento de su venta a la plusvalía municipal y, de nuevo, sino es vivienda habitual al IRPF como ganancia de capital a un tramo de tipos escalonados y fijos que superan el 25% según el incremento, sin posibilidad de indexar el impacto del IPC por el transcurso del tiempo transcurrido cuando se compró. Sin olvidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, según qué casos y en qué Comunidades Autónomas.
Así las cosas, comprenderán que no entienda muy bien a la ministra, ¿no sería mejor que estudiara el tratamiento de la vivienda de una forma holística antes de pedir ayuda a los propietarios particulares? Al fin y al cabo, cuantas menos viviendas haya disponibles más caro será el precio de los alquileres. Por favor, señora ministra, antes de volver actuar, concédale otra vueltita al tema de la vivienda.
Maribel Barreiro es jurista y escritora.
Autora del libro de relatos
De príncipes azules y otros cuentos.
